Asuinalueet erilaistuvat

Helsinki on kansainvälisesti tarkasteltuna pärjännyt hyvin asuinalueiden eriytymiskehityksen ehkäisemisessä. Eriytymiskehityksen estäminen on ollut yksi helsinkiläisen asuntopolitiikan kulmakiviä jo vuosikymmenien ajan, ja se on perustunut eri hallintamuotojen sekoittamiseen asuinalueilla. Asiaan kiinnitettiin huomiota ensimmäisen kerran jo 1960-luvulla ja siitä lähtien työtä eriytymiskehityksen eteen on tehty suunnitelmallisesti. Haastavimmat ajat olivat 1990-luvun taloudellisen laman aikana, jolloin rakennusteollisuuden elvyttämisen seurauksena tuotettiin muutaman vuoden ajan lähes pelkästään valtion tukemia vuokra-asuntoja. Rakenteilla olevia asuinalueita oli kuitenkin vain muutamia ja seurauksena oli voimakkaita vuokra-asuntokeskittymiä. Näiden alueiden haasteiden eteen on tehty vuosia töitä ja jatkossa alueita tulee pyrkiä monipuoilistamaan erityisesti täydennysrakentamisen avulla.

Helsingissä asuminen on selkeästi kalliimpaa kuin muualla Suomessa. Myös Helsingin sisällä omistusasuntomarkkinoilla eriytyminen kalleusalueiden 1-2 ja 3-4 välillä on voimistunut. Lähiövyöhykkeellä, kalleusalueilla 3-4, asuntojen hintataso seurailee yleistä ansiotasoindeksiä, mutta keskusta-alueella, kalleusalueilla 1-2, asuntojen hinnat ovat kasvaneet voimakkaasti.

Osa-alueiden väliset tuloerot ovat alimman tulokvintiilin osalta melko vakiintuneet, mutta etnisen eriytymisen osalta tilanne on huolestuttavampi. Etninen segregaatio on kasvussa ja eriytymiskehitys näyttää jatkuvan. Yhteiskunnan tulo- ja varallisuuserojen kasvaminen heikentää sosioekonomisesti heikompien alueiden asemaa ja kehitysnäkymiä. Koska meneillään oleva pandemia tuo lisähaasteita taloudelle ja kaupungin eri osien tasapainoiselle kehitykselle, on sen vaikutusta työttömyyden ja sosiaalisten haasteiden alueellisen kasautumiseen seurattava tarkoin.

Erojen Helsinki

Segregaatiolla tarkoitetaan asuinalueiden voimakasta eriytymistä esimerkiksi väestön tulotason tai syntyperän mukaan. Alueiden sosioekonominen eriytyminen ei ole Helsingissä kansainvälisesti vertaillen jyrkkää, mutta joidenkin alueiden väliset erot ovat kuitenkin jatkaneet kasvamistaan. Mitkään kaupunginosat eivät ole heikentyneet absoluuttisin luvuin tarkasteltuna, mutta hyväosaisimmilla alueilla hyvinvointikehitys on ollut muita alueita nopeampaa, mikä on kasvattanut alueellisia eroja. Esimerkiksi koulutustaso on noussut koko Helsingissä, mutta joillakin alueilla on ollut hitaampaa. Samanaikaisesti huono-osaisuus on muuttunut aiempaa monikerroksisemmaksi eli esimerkiksi pienituloisuus, työttömyys ja alhainen koulutustaso kasautuvat aiempaa selkeämmin samoille alueille.

Helsinki seuraa alueiden sosioekonomista kehitystä summaindeksillä, johon on summattu vähän koulutettujen, työttömien ja pienituloisten osuus (kuva 30). Kaupungin keskiarvo on summaindeksilukuna 100. Jos indeksin arvo ylittää sadan, alue on sosioekonomisesti kaupungin keskitasoa heikompi, ja vastaavasti alle sadan jäävillä alueilla sosioekonominen rakenne on kaupungin keskitasoa parempi. Sosioekonomisesti heikoimmat alueet sijaitsevat pääosin kerrostalovaltaisilla alueilla esikaupunkivyöhykkeellä. Heikoimmat alueet ovat jonkin verran etääntyneet kaupungin keskiarvosta 2010-luvun aikana. Erityisen selvästi tämä näkyy, jos ajallista muutosta tarkastellaan vuodesta 2000 asti. Sosioekonomisesti heikoimpien alueiden ryhmässä osalla alueista tilanne on pysynyt ennallaan ja osalla jäänyt selvästi kaupungin keskitasosta jälkeen. Muutamilla alueilla, kuten esimerkiksi Myllypurossa, sosioekonominen rakenne on puolestaan kohentunut runsaan lisärakentamisen tuoman väestönlisäyksen seurauksena.

Etninen segregaatio on Helsingissä kansainvälisesti vertaillen suhteellisen lievää, esimerkiksi Tukholmaan tai Kööpenhaminaan verrattuna. Merkille pantavaa kuitenkin on, että tietyillä alueilla vieraskielisten osuus on kasvanut muita alueita nopeammin (kuva 31). Vieraskielisten osuus alueen asukkaista ylitti 20 prosenttia Kaarelan, Pitäjänmäen, Malmin, Pukinmäen, Mellunkylän, Jakomäen ja Vartiokylän peruspiireissä. Kallahden ja Meri-Rastilan osa-alueiden asukkaista 38 prosenttia oli vieraskielisiä. Maahanmuuttajien ja heidän Suomessa syntyneiden lastensa osuus Helsingin väestöstä on kasvanut huomattavasti 2000-luvulla, ja samalla alueiden väliset erot vieraskielisten osuuksissa ovat kasvaneet. Kun vieraskielisten osuus oli kymmenen vuotta sitten enimmillään noin 20–25 prosenttia, oli se vuonna 2019 kohonnut korkeimman osuuden alueilla 34–38 prosenttiin. Pienimmän osuuden alueilla osuus jäi vuonna 2019 viiden prosentin tuntumaan eikä se ole juuri muuttunut 10–15 vuoden takaisesta. Alueiden välinen hajonta on siis selvästi kasvanut.

Helsingin osa-alueet jakautuvat selkeästi myös tulotason mukaan, mutta osa-alueiden eriytyminen on pysynyt varsin ennallaan viime vuosina (kuva 32). Tarkasteltaessa pienituloisten henkilöiden osuutta osa-alueittain huomataan, että alueiden väliset erot kasvoivat vuosien 2000–2005 välillä, mutta sen jälkeen ei ole tapahtunut juuri muutosta.

Koettu turvallisuus on yksi keskeisin osa-alue asuinalueiden viihtyisyydessä. Helsingissä koettu turvallisuus on parantunut aina vuodesta 2003 toteutettujen kyselytutkimusten ajan. Eri asuinalueilla koetun turvallisuuden kokemukset kuitenkin vaihtelevat. Tuorein turvallisuustutkimus on tehty vuonna 2018. Eniten turvattomuuden kokemukset olivat lisääntyneet kolmen vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna Vuosaaressa, Myllypurossa ja Oulunkylässä (kuvat 33 ja 34). Turvallisempana alue on koettu muiden muassa Mellunkylän, Malmin ja Jakomäen sekä läntisen junaradan varren peruspiireissä.

Asuntokannan rakenteella on vaikutusta alueiden eriytymiseen. Asukkaiden sosioekonominen rakenne on perinteisesti ollut hieman matalampi ARA-vuokra-asuntovaltaisilla alueilla. Menneisyydessä on rakennettu joitakin asuinalueita, joissa asuntokannan rakenne on nykynäkemyksen mukaan liian ARA-vuokra-asuntopainotteinen. Viime vuosien kehitys kuitenkin näyttää, että myös yksityisellä vuokra-asuntokannalla on yhä suurempi vaikutus pistemäisesti yksipuoliseen väestörakenteeseen ja asuinalueiden haasteisiin.

Alueelliset erot väestön sosioekonomisessa rakenteessa heijastuvat siihen, miten väestön sairastavuus ja koettu hyvinvointi vaihtelevat alueittain. Tämä puolestaan johtaa alueellisesti eriytyneisiin palvelutarpeisiin esimerkiksi terveydenhuollossa. Lisäksi alueelliset erot heijastuvat koettuun turvallisuuteen. Eriytymiskehityksellä on tutkimusten mukaan ollut vaikutuksia Helsingissä muuttovalintojen lisäksi asuntojen hintojen ja koulujen oppimistulosten eriytymiseen. Kaupungin sisäinen muuttoliike voi voimistaa eriytymiskehitystä, mikäli asunnonvaihtajat alkavat tehdä valintojaan korostetusti alueiden ominaisuuksien perusteella, toisia alueita suosien ja toisia karttaen. Tutkimusten mukaan Helsingissä on viitteitä kehityskulkuihin, joissa etenkin kantaväestön keskiluokkaiset perheet muuttavat joiltakin heikommin pärjääviltä alueilta pois ja toisaalta joillekin alueille muuttamista vältellään. Peruskouluista ja päiväkodeista on tullut lapsiperheille yhä tärkeämpiä asuinpaikan valintatekijöitä. Naapurustojen sosiaalinen ja etninen eriytyminen näkyykin usein lasten kohdalla voimakkaammin kuin aikuisväestöä tarkastellen. Pieniin tuloluokkiin kuuluvat lapsiperheet ovat vahvemmin suurituloisista perheistä eriytyneitä kuin eri tuloluokkiin kuuluvat kaupunkilaiset keskimäärin.

Helsingin kaupunki on käyttänyt monia alueellisen eriytymisen ehkäisyyn ja vähentämiseen tähtääviä toimenpiteitä jo pitkään. Rakennettavien asuintalojen rahoitus- ja hallintamuotojen sekoittaminen on ollut keskeisin asuntopoliittinen toimenpide. Täydennysrakennettaessa pyritään tasapainottamaan alueellista asuntokantaa. Esimerkiksi Myllypurossa on kaupungin pitkäjänteisillä investoinneilla ja panostuksella uudisrakentamiseen pystytty kääntämään alueen kehitys positiiviseksi niin asuntojen hintakehitystä kuin koulujen oppilaspohjia tarkastellen.  Kasvatuksen ja koulutuksen toimialalla on käytetty alueilla positiiviseen erityiskohteluun tarkoitettuja määrärahoja päiväkodeissa ja kouluissa. Myös muilla toimialoilla on tehty alueellisesti kohdennettuja toimenpiteitä.

Helsingin tavoitteena on pitää kaikki asuinalueet mukana positiivisessa kehityksessä ja välttää ongelmien keskittymistä muutamille asuinalueille. Tämä tarkoittaa erityishuomiota, kehittämistä ja rakentamista esikaupunkialueiden ikääntyvillä kerrostaloalueilla, jonne näyttää kasaantuneen sosiaalista huono-osaisuutta.

Asuntomarkkinat polarisoituvat

Vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat yli kaksinkertaistuneet 2000-luvulla Helsingissä. Vuosittainen hintojen nousu on kuitenkin ollut vakaata, eikä nopeita muutoksia ole nähty. Asuntojen hinnat eivät ole laskeneet koko 2000-luvun aikana. IT-kupla vuosituhannen alussa ja vuonna 2008 alkanut kansainvälinen finanssikriisi vaikuttivat asuntojen hintoihin hetkellisesti hintojen kasvua hidastaneena.

Asuntojen hintakehitys on kuitenkin vaihdellut kalleusalueilla 2000-luvulla. Asuntojen hinnat ovat liki kolminkertaistuneet kalleusalueella 1, siinä missä kalleusalueella 4 hinnat ovat kaksinkertaistuneet. Vuonna 2019 kalleusalueen 1 keskineliöhinta oli 4 438 euroa kalliimpi kuin kalleusalueen 4 (ks. kalleusalueet kuva 35).

Asuntojen hinnat ovat edelleen nousseet Helsingissä koko 2010-luvun ajan ja vuonna 2019 asuntojen keskihinta nousi 2,7 prosenttia (kuva 36). Hintojen eriytyminen on voimistunut 2010-luvulla. Keskimäärin asunnon keskineliöhinta on noussut 2010-luvulla 128 eurolla vuodessa. Kaikkiaan vuosikymmenen aikana asuntojen keskineliöhinta nousi 939 eurolla. Asuntojen vuosittainen hinnannousu oli keskimäärin 3,4 prosenttia, mutta vuonna 2010, finanssikriisin jälkeen asuntojen hinta nousi jopa 11,1 prosenttia. Kalleusalueella 1 asuntojen hinta nousi 13,7 prosenttia edelliseen vuoteen nähden, kun taas kalleusalueilla 2 ja 4 hintojen nousu oli noin kymmenen prosenttia.

Helsingin asuntojen vuokratason kehitys on vakaampaa kuin hintojen kehitys. Tätä selittää pitkälti se, että asuntojen vuokrankorotukset ovat mahdollisia lainsäädännön mukaan kerran vuodessa tai vuokrasopimusta solmittaessa, jolloin muutokset eivät ole niin dynaamisia kuin asuntokaupassa. Yleiseen vuokratasoon vaikuttaa alentavasti myös ARA-vuokra-asuntojen vuokrasääntely. Tästä huolimatta myös asuntojen vuokrataso on Helsingissä maan korkein.

Kuten asuntojen hinnoissa on vuokratkin alueellisesti eriytyneet. Kalleimpia vuokria Helsingissä maksetaan kalleusalueilla 1 ja 2. Sen sijaan lähiövyöhykkeen kalleusalueilla 3 ja 4 vuokrat ovat huomattavasti huokeampia. Viiden viime vuoden aikana asuntojen keskineliövuokrien erot kalleusalueiden välillä ovat kasvaneet ja erot olivat huomattavasti pienempiä vuonna 2015 kuin vuosikymmenen lopulla (kuva 37).

Vuoden 2015 vuokratasoon verrattaessa kalleusalueiden vuokrat ovat nousseet lähes yhtä nopeasti. Kuitenkin kalleusalueella 4 on asuntojen vuokrat nousseet nopeimmin vuoden 2015 indeksillä vertailtuna. Toiseksi nopeimmin vuokrat ovat nousseet kalleusalueella 2, mitä ovat vauhdittaneet alueelle rakentuneet ja rakentuvat uudet alueet, kuten Kalasatama. Hitainta vuokrien kasvu on ollut kalleusalueilla 1 ja 3.

Kalleimpia vuokria Helsingissä maksetaan vapaarahoitteisista asunnoista. ARA-vuokrat ovat huomattavasti niitä huokeampia, ja Helsingin kaupungin omassa vuokra-asuntoyhtiössä, Hekassa, vuokrat ovat tätäkin edullisempia. Merkillepantavaa onkin, että vaikka vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa Helsingin vuokrat nousevat omaan luokkaansa, ei ARA-vuokra-asuntojen keskineliövuokra ole korkein Helsingissä. Vantaalla ja Espoossa ARA-asuntojen keskineliövuokra on jopa hieman korkeampi kuin Helsingissä (kuva 38).

Asuntokuntien tulot ja velat

Vuonna 2017 helsinkiläisten kulutusyksikkökohtainen käytettävissä oleva rahatulon mediaani (verot tms. maksut vähennettynä) oli 25 700 euroa. Tulotaso vaihtelee perhetyypin ja asuinalueen mukaan (kuva 39). Asuntokuntien keskitulot ovat kasvaneet Helsingissä vain hiukan yli inflaation verran. Tämä johtuu siitä, että asuntokunnissa on aiempaa vähemmän asukkaita yksinasumisen yleistyessä. Kun inflaatio huomioidaan, ovat asuntokuntien mediaanitulot jopa laskeneet hiukan, vaikka keskiarvolle ei näin olekaan käynyt. Tähän vaikuttaa asuntokuntien asukasmäärän pienentymisen lisäksi tuloerojen kasvu.

Pääkaupunkiseudulla korkeimmat tulot ovat espoolaisilla kaikilla mittareilla mitattuna. Helsinkiläisten tulot ovat ohittaneet vantaalaisten keskitulon. Samaan aikaan asuntokuntien määrä kasvaa ja keskikoko pienenee nopeammin Espoossa ja Vantaalla kuin Helsingissä. Ilmiö liittynee kuitenkin tulokehityksen sijaan pikemminkin Espooseen ja Vantaalle kohdistuvaan muuttoon.

Asuntolainat kattavat yli 72 prosenttia asuntokuntien veloista. Asuntovelkaa helsinkiläisistä asuntokunnista on ollut reilulla neljänneksellä koko 2010-luvun ajan. Vuosituhannen alussa asuntovelallisia asuntokuntia oli Helsingissä vähemmän. Noin viidennes asuntokunnista oli asuntovelallinen 2000-luvun alkupuolella. Asuntovelallisten asuntokuntien määrän kasvu vastaa asuntokauppojen määrän kasvua Helsingissä. Helsinkiläisen asuntokunnan asuntovelat olivat vuonna 2019 noin 50 000 euroa suuremmat kuin muualla Suomessa (kuva 40).

Asuntovelan määrä on myös kasvanut Helsingissä nopeammin kuin muualla Suomessa. Asuntovelkojen korot nousivat finanssikriisin myötä, mutta lähtivät pian laskuun, ja ovat laskeneet 2010-luvulla. Matala korkotaso ja pidentyneet laina-ajat ovat mahdollistaneet suurempien asuntolainojen ottamisen.  Vaikka asuntolainojen korot ovat olleet jo pitkään historiallisen alhaalla, asuntovelan määrän kasvu lisää kotitalouksien velkaantumisriskejä ja vaikeuttaa erityisesti ensimmäisen asunnon ostoa, sillä ensiasunnon ostajalle lainakatto on 95 prosenttia annettavien vakuuksien käyvästä arvosta.

Asuntolainojen lisäksi asuntokuntien velkaantumista on lisännyt taloyhtiölainat ja kulutusluotot. Velkaantumisen kasvu on riski niin kotitalouksille kuin kansantaloudelle laajemminkin.

Asuntosijoitustoiminta

Viime vuosina asuntosijoitusala on houkuttanut aiempaa enemmän koti- ja ulkomaisia suursijoittajia, kiinteistö- ja sijoitusyhtiöitä sekä yksityisiä sijoittajia. Vähätuottoisten korkosijoitusten tilalle haetaan parempaa tuottoa kiinteistöistä. Tällaisen asuntosijoitustoiminnan myötä yhä useampi asunto päätyy sijoittajien omistukseen ja vuokra-asunnoiksi. Suomen houkuttelevuutta on lisännyt vakaa talous ja toimivat asuntomarkkinat ja muuta Eurooppaa vapaampi vuokrasuhteiden sääntely.

Velkavivutuksen käyttö on edesauttanut asuntosijoitustoiminnan laajenemista. Esimerkiksi työeläkeyhtiöille on annettu määräaikaisen lain puitteissa mahdollisuus hyödyntää velkavipua asuntosijoituksissa. Työeläkeyhtiöt voivat käyttää vuokra-asuntosijoituksissa vierasta pääomaa siten, että rakennuttajana on asunto-osakeyhtiömuotoinen tytäryhtiö, joka voi ottaa velkaa asuntotuotantoa varten enintään 50 prosenttia asuntosijoituksen arvosta. Lakimuutoksen mahdollistaman vivutusmallin myötä työeläkevakuutusyhtiöiden suoraan ja kiinteistörahastojen kautta rakennuttamien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut 100–400 asunnolla vuodessa.

Kiinteistö- ja asuntosijoitusyhtiöiden päätoimialana on omistaa ja hallita kiinteistöjä tai kiinteistöyhtiöiden osakkeita ja käydä niillä kauppaa. Erona kiinteistörahastoihin on, että osakeyhtiössä sijoitusten hallinnointi hoidetaan pääsääntöisesti omassa organisaatiossa. Sijoitusyhtiöt tarvitsevat paljon pääomaa suuren yksikkökokonsa takia.

Helsingissä sijoittajia houkuttelevat uudet kaupunginosat, toimistojen muuntaminen asunnoiksi ja lähiöiden tiivistäminen uudistuotannolla. Vuonna 2018 rahastojen arvioitiin hallinnoivan noin 20 000 asuntoa, joista pääkaupunkiseudulla on noin puolet.  Yksityishenkilöt omistavat Suomessa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista kaksi kolmasosaa. Suorien asuntosijoitusten lisäksi yhä useampi harjoittaa asuntosijoittamista rahastojen kautta.

Myös lyhytaikainen majoitustoiminta on uusi ilmiö asuntomarkkinoilla. Majoitustoiminnassa käytettävien asuntojen määrä on kasvanut nopeasti. Vuosien 2015–2018 välillä lyhytaikaisessa majoitustoiminnassa olevien asuntojen määrä kasvoi yli 1 200 ja huoneiden 240. Lisäksi hotellien ja perinteisen asumisen välillä olevien, väliaikaisen majoituksen kohteiden määrä on kasvanut.

Asumistukien kohdentuminen

Asumistukimenot ovat kasvaneet tukijärjestelmän muutosten ja asumisen kalleuden vuoksi. Asumisesta on muodostunut entistä selkeämmin asuntokunnan suurin kuluerä, mikä vaikeuttaa erityisesti pienituloisten toimeentuloa. Asumiskustannusten ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien kasvu näkyy asumistukimenojen kasvuna, sillä tukia maksettiin Suomessa vuonna 2019 ennätysmäärä. Helsingissä yleistä asumistukea saaneiden ruokakuntien määrä kasvoi vuonna 2019 vajaalla 1 000 ruokakunnalla (-1 %). Helsingissä keskimääräinen tuen määrä oli 386 euroa kuukaudessa, kun muualla Suomessa se oli keskimäärin 323 euroa kuukaudessa.

Opiskelijat siirtyivät yleisen asumistuen piiriin elokuussa 2017. Tämä on lisännyt pienten asuntojen kysyntää, sillä tuki suosii yksinasumista soluasumisen sijaan. Muutos on myös kasvattanut asumistukimenoja, sillä tuki on suurempi kuin aiempi opintotukeen sidottu asumislisä. Vuoden 2019 lopussa Helsingissä oli 65 958 yleistä asumistukea saavaa ruokakuntaa, mikä on noin 19 prosenttia asuntokunnista (kuva 41). Muiden kuin opiskelijoiden asumistuen saajien määrä on laskenut vuodesta 2017 alkaen. Opiskelijoiden osuus Helsingin asumistuen saajista on sen sijaan lisääntynyt viiden prosentin vuosivauhdilla.

Yleistä asumistukea saavista ruokakunnissa on eniten yksin asuvia ja toisiksi eniten yksinhuoltajia. Helsingin yleistä asumistukea saavista yksin asuvia oli 45 165 (69 % kaikista) ja yhden huoltajan perheitä 9 740 (15 % kaikista). Asumistuki kohdistui yleisimmin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuville (56,3 %) ja ARA-vuokra-asunnoissa asuville asuntokunnille (40,8 %). Yksityisiltä markkinoilta vuokratuissa asunnoissa asuvien tuensaajien osuus on kasvanut vuosien 2010-2019 välillä lähes 13 prosenttiyksikköä. ARA-vuokra-asunnoissa asuvien tuensaajien osuus on vastaavasti pienentynyt. Tuettujen asuntokuntien osuus asunnoista Malminkartanon ja Jakomäen postinumeroalueella oli 26 prosenttia, Kontula-Vesalassa 25 prosenttia, Etelä-Vuosaaressa 24 prosenttia ja Malmilla 22 prosenttia (Kela 8/2019).