Asuntokanta tarjoaa vaihtoehtoja muuttuviin tarpeisiin

Asuntokannassa tapahtuvat muutokset ovat hitaita. Tavallisesti asuntokanta kasvaa 1–2 prosenttia vuodessa. Asumisen tarpeet ja kotitalouksien rakenne muuttuvat nopeammin kuin asuntokannan rakenne. Helsingin asuntokanta on pääkaupunkikeskusten tapaan sekä kerrostalo- että pienasuntovaltaista. Viime vuosina vapaarahoitteisten vuokratalojen rakentaminen on kiihtynyt, ja sen myötä on valmistunut paljon uusia pienasuntoja. Kaupungin tavoitteena on mahdollistaa erilaisten asumispolkujen muodostumista asuinalueilla ja sitä kautta vahvistaa sekä alueiden yhteisöllisyyttä että alueidentiteettiä. Laajalla hallinta- ja rahoitusmuotojakaumalla sekä monipuolisella huoneistotyyppijakaumalla pystytään parhaiten vaikuttamaan alueiden monipuoliseen asuntotarjontaan. 

Kaupungin omalla asuntokannalla on keskeinen merkitys kohtuuhintaisen asumisen tarjonnassa Helsingissä. Niin Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) ARA-vuokra-asuntojen kuin Helsingin Asumisoikeus Oy:n (Haso) asumisoikeusasuntojen vuokra- ja vastiketaso on edullisempi kuin vastaavien muiden yhtiöiden. Kaupunkikonsernin omistamia asuntoja käytetään myös erityisryhmien sekä kaupungin työntekijöiden asuntotarpeesta huolehtimiseen.

Asuntokannan ominaispiirteet

Helsingissä oli vuoden 2019 lopussa 371 295 asuntoa, joista 86 prosenttia sijoittui kerrostaloihin. Rivi- ja ketjutaloissa oli 6 prosenttia asunnoista ja 1–2 asunnon erillisissä pientaloissa 8 prosenttia. Asuntokanta painottuu pieniin asuntoihin, sillä lähes 60 prosenttia asunnoista on yksiöitä ja kaksioita (kuva 18).

Helsingin asuntokanta jakautui vuoden 2018 lopussa hallintaperusteen mukaan vuokra-asuntoihin 47 prosentin osuudella ja omistusasuntoihin 41 prosentilla (kuva 19). Asumisoikeusasuntoja oli 3 prosenttia. Helsingin vuokra-asunnoista valtion pitkän korkotuen ARA-vuokra-asuntojen osuus koko asuntokannasta oli 19 prosenttia ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osuus 28 prosenttia. ARA-vuokra-asuntojen osuus Helsingin asuntokannasta on hieman laskenut, sillä vuonna 2010 niiden osuus oli 21 prosenttia. Osuus on laskenut uudistuotannosta huolimatta vanhojen asuntojen sääntelystä vapautumisen myötä. Pääosin hallintamuodot muuttuvat sääntelyn päättyessä vapaarahoitteiseksi kannaksi. ARA-rahoitteinen vuokra-asuminen vapautuu sääntelystä 10–40 vuoden aikana, mikäli asuntokantaa ei peruskorjata ARA-lainalla ja siten sidota uudelleen sääntelyn piiriin. Kaupungin omistuksessa olevat ara-vuokra-asunnot on pidetty rakentamisaikaisen sääntelyn päätymisen jälkeen omakustannusperusteisina ja peruskorjausten yhteydessä lainoituksen kautta kiinnittyvät jälleen ara-rahoitteisiksi. Ainoastaan ARA-rahoitteinen asumisoikeusasuminen on tällä hetkellä pysyvästi sääntelyn piirissä.

Kokonaisissa vuokrataloissa (vapaarahoitteiset ja ARA-rahoitteiset) sijaitsevien vuokra-asuntojen osuudet vaihtelevat alueittain suuresti. Helsingissä on 21 osa-aluetta, joilla yli puolet alueen asunnoista sijaitsee kokonaisissa vuokrataloissa (kuva 20).

Asuntokannasta yksittäisten vuokranantajien omistuksessa on arvioitu olevan Helsingissä noin 32 000 asuntoa. Institutionaalisilla sijoittajilla vuokra-asuntokäytössä on puolestaan arvioitu olevan 68 000 asuntoa. Helsingin kaupunki omistaa 63 500 asuntoa, joista vuokra-asuntoja on 48 500.

Omistusasunnot (mukaan lukien Hitas-asunnot) ja vapaarahoitteiset vuokra-asunnot poikkeavat selvästi toisistaan huoneluku- ja keskipinta-alaprofiililtaan. Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ovat tyypillisesti olleet keskipinta-alaltaan pienempiä ja yli 80 prosenttia on yhden tai kahden huoneen asuntoja. Omistusasuntokannassa huonejakauma on ollut monipuolisempi. Omistusasuntojen keskipinta-alat ovat olleet keskimäärin 20 neliömetriä suurempia kuin vuokra-asuntokannassa. Lähes 60 prosentissa omistusasuntoja on vähintään kolme huonetta.

Kaikkien asuntojen keskipinta-ala oli 63 neliömetriä vuonna 2019 ja kerrostaloasuntojen keskipinta-ala 57 neliömetriä. Asuntojen keskipinta-ala on suurin Östersundomissa sekä Pohjois-Helsingin ja kaakkoisen rannikon pientalovoittoisilla alueilla.

Kaupungin omistaman asuntokannan käyttö

Helsingin kaupunkikonserni omistaa 63 500 asuntoa, mikä on 17 prosenttia kaupungin asuntokannasta (kuva 21). Kaupunkikonsernin asunto-omaisuus voidaan jakaa hallinta- ja rahoitusmuodon mukaan kolmeen luokkaan: valtion pitkän korkotuen ARA-vuokra-asunnot, valtion pitkän korkotuen ARA-asumisoikeusasunnot sekä vapaarahoitteiset vuokra-asunnot.

Kaupunkikonserni omistaa pitkän korkotuen ARA-vuokra-asuntoja yhteensä 51 800. Näistä 50 000 on Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asuntoja. Lisäksi Oy Helsingin Asuntohankinta Ab:n omistuksessa on noin 1 800 ARA-vuokra-asuntoa.

Kaupungin asumisoikeusasuntojen omistus on keskitetty Helsingin asumisoikeus Oy:öön (HASO). Asuntoja on 5 000. Kaupunki omistaa yhteensä noin 7 000 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hallinta on pääosin keskitetty palvelussuhdeasunnoista vastaavaan KOy Auroranlinnaan, jolla on suorassa omistuksessaan 4 000 asuntoa. Lisäksi yhtiö hoitaa erityisryhmien hajasijoitetun tukiasumisen järjestämiseksi perustetun Oy Helsingin Asuntohankinta Ab:n 3 500 asuntoa, joista noin 1 700 on vapaarahoitteisia. Kaupungin suorassa omistuksessa on lisäksi 1 000 asuntoa, muun muassa yksittäisiä Hitas-asuntoja.

Kaupungin omistamia vuokra-asuntoja käytetään tavanomaisessa vuokra-asuntokäytössä, erityisryhmien asuntoina ja palvelussuhdeasuntoina. Tavanomaisessa vuokra-asuntokäytössä olevista asunnoista valtaosa on Hekan asuntoja. Hekan asukasvalinnat tehdään Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialalla noudattaen ARA-asukasvalintaa koskevia säädöksiä. Valintaperusteita ovat hakijan asunnon tarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnoissa käytetään tarveharkintaa, eli etusijalle asetetaan asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnontarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijat. Tästä etusijajärjestyksestä voidaan poiketa yksittäistapauksessa, esimerkiksi vuokratalon tai asuinalueen asukasrakenteen vuoksi. Ympäristöministeriön ja kaupungin tekemien selvitysten perusteella Hekan asunnot kohdistuvat asukasvalinnassa pienituloisille ja vähävaraisille erittäin hyvin.

Vuonna 2019 välitettiin yhteensä noin 3 500 Hekan asuntoa. Välitetyistä asunnoista noin 2 800 sijaitsi vanhassa asuntokannassa ja noin 700 uudiskohteissa. Uudiskohteiden asunnoista kolmasosa välitetään jo Hekan asunnoissa asuville, vaihtoasunnon tarpeessa oleville asukkaille. Tämän vuoksi uudiskohteisiin valituista 72 prosenttia kuului kiireellisyysluokkaan “erittäin kiireellinen” tai “kiireellinen”, kun vanhoihin asuntoihin valituista luokkiin kuului 98 prosenttia. Pienituloisten yksinasuvien lisäksi erityisesti pienituloiset yksinhuoltajat saivat asunnon Hekan asuntokannasta. Vuonna 2019 Hekan asunnosta kieltäytyi 39 prosenttia asukkaaksi valituista.

Vieraskielisten osuus kaupungin omistamassa asuntokannassa on asumisoikeusasuntoja lukuun ottamatta suurempi kuin Helsingin väestössä keskimäärin. Myös lasten osuus asukkaista on suurempi kuin koko väestössä, lukuun ottamatta Koy Auroranlinnan asuntoja. Kaupungin omistamissa asumisoikeusasunnoissa ikääntyneiden osuus on hieman suurempi kuin kaupunkitasolla, Hason asukkaista 20 prosenttia on 65-vuotiaita tai vanhempia.

Erityisryhmiin lasketaan kuuluviksi päihde- ja mielenterveyskuntoutujat, kehitysvammaiset ja vammaiset, lastensuojelun asiakkaat, asumisessaan tukea tarvitsevat nuoret, hoivapalveluja tarvitsevat vanhukset, kuntapaikan saaneet pakolaiset sekä pitkäaikaisasunnottomat. Erityisryhmien käyttöön on varattu noin 4 500 kaupungin omistamaa asuntoa tai asuntopaikkaa. Lisäksi on kilpailutettu ostopalvelutoimintaa ja välivuokrattu ulkopuolisilta toimijoilta asuntoja erityisryhmien käyttöön. Välivuokrattujen asuntojen määrä ja sijainti sovitaan toimialojen yhteistyönä. Asuntojen asukasvalinnasta vastaa sosiaali- ja terveystoimiala, joka vastaa myös asumiseen liittyvien palveluiden järjestämisestä.

Palvelussuhdeasuntoina on noin 2 500 asuntoa, joita käytetään ensisijaisesti rekrytoinnin tukena. Palvelussuhdekäyttöön liittyy vuokrasubventioita, ja asuntoja on varattu tarpeen mukaan. Merkittävä osa palvelussuhdeasunnoista on sosiaali- ja terveystoimialan sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan henkilökunnan käytössä.

Välimuodon asunnot monipuolistavat asuntokantaa

Asumisoikeusjärjestelmää ja siihen liittyvää asukasvalintaa säätelee laki asumisoikeusasunnoista. Asumisoikeusasumisen rooli on erityisesti sijoittumisessa omistamisen ja vuokraamisen välille. Tämä toimii sekä polkuna vuokralta omistusasumiseen että seniori-ikäiselle väestölle mahdollisuutena siirtyä omistusasunnoista asumisoikeusasumiseen. Asumisoikeuden haltija maksaa asumisoikeusmaksun, joka on 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta, ja sen lisäksi vuokraan verrattavaa käyttövastiketta. Asumisoikeusasuntoa voivat hakea kaikki 18 vuotta täyttäneet, jotka eivät omista paikkakunnalla asumistarpeen tyydyttävää omistusasuntoa eivätkä varoja sen hankkimiseen. Varallisuusrajaa ei ole 55 vuotta täyttäneillä. Asumisoikeusasuntoa hakevalla tulee olla järjestysnumero, jonka voi hakea Helsingin kaupungilta. Asumisoikeuden saanti määräytyy järjestysnumeron perusteella. Helsingissä on syksyllä 2020 valmiina ja rakenteilla olevia asumisoikeusasuntoja yhteensä 12 172 kappaletta, joista lähes puolet on Helsingin Asumisoikeus Oy:n (Haso) asuntoja.

Helsingissä vuonna 2019 asumisoikeuden järjestysnumeron hakijoista 42 prosenttia oli 18–34 -vuotiaita, mutta 2019 asumisasuntoihin hyväksytyistä vain 20 prosenttia oli 18–34 -vuotiaita. Asumisoikeuden järjestysnumerokäytäntö suosii iäkkäämpiä hakijoita, jotka ovat hakeneet järjestysnumeron vuosia sitten. Tämä on Helsingissä haaste erityisesti uusilla merenranta-alueilla, joiden asumisoikeuskohteet ovat houkuttelevia. Asumisoikeuden järjestysnumeron hakijoista vuonna 2019 lähes kaksi kolmasosaa oli yksinasuvia, mutta asumisoikeusasuntoihin hyväksytyistä yksinasuvia oli 39 prosenttia.

Lakia asumisoikeusasunnoista ollaan uudistamassa. Lakiluonnos oli lausunnoilla keväällä 2020. Lainsäädännön uudistamisen tavoitteena on mm. yksinkertaistaa ja selkiyttää asukasvalintaa ja hakujärjestelmää. Asukasvalinnassa käytetyt järjestysnumerot olisivat jatkossa määräaikaisia ja järjestysnumeroa haettaisiin jatkossa kunnan sijasta ARA:sta. Myös asumisoikeuden haltijoiden mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asumiseensa parannettaisiin ja asukashallinnon asemaa vahvistettaisiin. Lakiehdotus asumisoikeuslain uudistamisesta annettaneen eduskunnalle syksyn 2020 aikana.

Hitas-asunnoilla tarkoitetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja, joihin kohdistuu hinta- ja laatutason sääntelyä. Kaupunki valvoo Hitas-asuntojen rakentamista sekä rakennuttajan katetta, ja uudistuotanto käy läpi systemaattisen hinta- ja laatuprosessin. Hitas-asuntojen myyntihinnalla on yläraja, ja kaupunki valvoo Hitas-asuntojen kauppoja ja kauppahintoja. Myyntihinnan yläraja koskee sekä uusia että vanhoja asuntoja.

Hintasääntely on voimassa uudiskohteilla 30 vuotta taloyhtiön valmistumisesta. Vanhoissa hitas-yhtiöissä sääntely päättyy joko kaupungin ilmoituksella tai yhtiön pyynnöstä. Poikkeuksen tästä muodostavat niin sanotut puolihitas-kohteet (hintakontrolloitu tuotanto), joita rakennetaan lähtökohtaisesti Helsingin kantakaupungin ulkopuolelle, kalleusalueille 3 ja 4. Niissä hintasääntely koskee vain uuden asunnon myyntiä rakennuttajalta ensimmäiselle omistajalle. Näillä alueilla asuntojen rakennuskustannusten ja alueen markkinahintatason välillä ei katsota olevan oleellista eroa.

Hitas-yhtiöt rakennetaan aina taloyhtiön kaupungilta vuokraamalle tontille. Viime vuosina hitas-asuntojen kohdentumista on parannettu arpomalla perheasunnot ensisijaisesti perheille. Hitas-järjestelmän yhtenä tavoitteena onkin tarjota lapsiperheille houkutteleva vaihtoehto Helsingistä muuttamiselle ympäryskuntiin. Hitas-asunnoissa on ollut markkinaehtoista edullisempi maanvuokra jälleenmyynnin sääntelyn ajan.

Helsinkiin on rakennettu noin 24 000 Hitas-asuntoa, joista sääntelyn piiriin kuului vuoden 2019 lopussa 15 300 Hitas-asuntoa. Voimakkaimmin Hitas-asuntokanta kasvoi vuoteen 1995 saakka. Viime vuosina Hitas-asuntojen rakentaminen on painottunut Helsingin kalleusalueille 1 ja 2, eli kantakaupunkiin ja sen lähialueille. Hitas-asuntojen osuus viimeisten kymmenen vuoden aikana on ollut noin 10 prosenttia kokonaistuotannosta. Vuonna 2019 Hitas-asuntojen osuus omistusasuntotuotannosta oli 28 prosenttia.

Hitas-järjestelmä on yksi asuntopoliittinen väline asuntojen rahoitus- ja hallintamuotojen alueellisessa sekoittamisessa. Hitaksen suurin merkitys ja suurimmat haasteet ovat kaikkein kalleimmilla alueilla, joihin kohdistuu kaikkien toimijoiden (niin rakennuttajien, rakentajien kuin kuluttajienkin) osalta suurimmat odotukset arvonnoususta. Helsingin kalleusalueille 1 ja 2 rakentuu nyt huomattavan vetovoimaisia asuinalueita, ja asuntojen hintakehitys on ollut voimakkaassa nousussa. Helsingillä on kuitenkin ollut keskeisenä asuntopoliittisena tavoitteena huolehtia, että nämäkin alueet tulevat kaikkien sosioekonomisten ryhmien saavutettaviksi. Tämä on saavutettu varmistamalla, että alueelle tulee sääntelemättömien vuokra- ja omistusasuntojen oheen ARA-vuokra-asuntoja ja asumisoikeusasuntoja kaupungin ja muiden yleishyödyllisten tahojen omistukseen, sekä Hitas-omistusasuntoja. Hitas-asuntojen hintataso on ollut merkittävästi alhaisempi kuin vastaavien vapaarahoitteisten asuntojen. Hintavertailuja tehtäessä on kuitenkin kiinnitettävä erityistä huomiota tontin omistus- tai vuokrasuhteeseen. Hitas-järjestelmän hyötynä on myös se, että sen kautta saadaan asuntomarkkinoille hintatietoa todellisista rakennuskustannuksista.

Viime vuosina on tunnistettu, että maailma on muuttunut 1970-luvulla kehitetyn hitas-järjestelmän ympärillä, ja sitä on tarpeen kehittää vastaamaan nykyajan haasteisiin. Sellaisiksi koetaan esimerkiksi Hitas-asuntojen kohdentuminen (arpomismenettely) sekä alhaisemmat maanvuokratulot. Samoin järjestelmä on saanut kritiikkiä siitä, että yhden henkilön tai yhteisön on ollut mahdollista omistaa useampia Hitas-asuntoja ja edelleen vuokrata niitä markkinavuokrin. Niin ikään Hitas-järjestelmästä käytävässä keskustelussa on esitetty kritiikkiä ohi kaupungin sääntelyn, ylihintaan, käytävästä asuntokaupasta. Käynnistyneessä Hitas-järjestelmän uudistamisessa on pyrkimyksenä korjata näitä epäkohtia sekä luoda järjestelmästä aiempaa tunnetumpi ja läpinäkyvämpi.