Monipuolisella asuntotuotannolla vastataan kysyntään

Asuntotuotantotavoite on yksi keskeisimmistä elementeistä pyrittäessä vastaamaan Helsingin kireään asuntomarkkinatilanteeseen. Sitä on määrätietoisesti nostettu Helsingissä yli kymmenen vuoden ajan, mikä on nostanut myös tuotannon ja valmistuneiden asuntojen määrää jatkuvasti. Vuoden 2019 aikana valmistui asuntoja enemmän kuin 50 vuoteen. Viime vuosien ilmiöinä asuntotuotannossa ovat olleet markkinaehtoisten vuokratoimijoiden lisääntyminen ja aktivoituminen, asuntojen koon pieneneminen sekä rahoitus- ja hallintamuotojen painottuminen tavoitetta enemmän markkinaehtoiseen tuotantoon.

Asuntotuotannon määrän kehitys

Asuntorakentaminen on tällä hetkellä Helsingissä ennätyksellisen vilkasta. Syksyllä 2020 rakenteilla on 10 000 asuntoa, ja määrä on pysynyt näin korkealla tasolla jo yli kahden vuoden ajan.

Valmistuneiden asuntojen määrä on kasvanut vuodesta 2014 lähtien. Vuonna 2019 uusia asuntoja valmistui 6 736, mikä on enemmän kuin kertaakaan aikaisemmin 1960-luvun jälkeen (kuva 22). Vuonna 2019 aloitettujen asuntojen määrä oli 6 928 asuntoa, joka ylittää 2010-luvun keskiarvon reilusti. Tuotantotavoite täyttyi aloitettujen ja valmistuneiden asuntojen osalta noin 96 prosenttisesti. Tämänhetkinen asuntotuotannon määrällinen toteuma on samalla tasolla kuin 1960-luvun huippuvuosina.

Asuntotuotantotavoitetta on nostettu vähitellen vuosien 2004–2007 3 500 asunnon tavoitteesta siten, että 2019 tavoite nostettiin 7 000 asuntoon. Tällä tuotantotasolla kaupungin asuntokanta kasvaa kahden prosentin vuosivauhdilla. Asuntotuotantotavoitteeseen liittyy olennaisesti tavoite asemakaavoitukselle, kaupungin maan tontinluovutukselle sekä kaupungin omalle asuntotuotannolle. Tontinluovutuksen lisäksi maankäyttösopimuksilla ohjataan maankäyttöä erityisesti täydennysrakennettaessa kaupungin tavoitteiden mukaiseksi.

Määrällisen tavoitteen tarkoituksena on vastata yhä kiihtyvään kaupungistumiseen, ja sitä kautta väestön kasvuun sekä asuntokuntien koon pienenemisestä johtuvaan asuntojen määrän tarpeen kasvuun. Rakennuslupia myönnettiin 7 909 asunnolle vuonna 2019. Tämä tarkoittaa yli 110 prosentin toteumaa tavoitteesta ja se mahdollistaa asuntotuotannon jatkumisen hyvällä tasolla. Syksyllä 2020 on kuluvan vuoden aikana myönnettyjen rakennuslupien määrä hieman jäljessä kahden edellisvuoden tasosta, mutta vielä on liian varhaista arvioida, onko laskussa kyse normaalista vaihtelusta rakentamisen suhdanteissa vai esimerkiksi koronapandemian aiheuttamasta hiljenemisestä. Pidemmän aikavälin tarkastelussa on myönnettyjen lupien määrä kuitenkin yhä korkealla tasolla (kuva 23).

Asuntorakentaminen on toteutunut viimeisten viiden vuoden aikana niin aluerakentamisen projektialueilla kuin eri puolilla kaupunkia pienempinä täydennysrakentamisen kohteina. Vuonna 2019 noin puolet rakentamisesta oli täydennysrakentamista. Aluerakentamisen projektialueista voimakkaimmin rakentuivat Jätkäsaari ja Kalasatama, joiden lisäksi asuntorakentaminen jatkuu vilkkaana muillakin projektialueilla, kuten Pasilassa ja Kruunuvuorenrannassa (kuva 24).

Hallinta- ja rahoitusmuotojen tasapaino

Helsingin asuntopolitiikan keskeisenä periaatteena on ollut varmistaa kaikkien asuntoalueiden osalta mahdollisimman monipuolinen asukas- ja asuntorakenne. Koko kaupungin asuntotuotantotavoitteen jakaumassa on pyritty tavoiteasetannalla turvaamaan riittävä säännellyn tuotannon määrä ja osuus.

ARA-rahoitteisten vuokra-asuntojen, välimuodon asuntojen sekä sääntelemättömien vuokra- ja omistusasuntojen hallintamuotojakaumatavoitteita sovelletaan sekä kaupungin omistamilla mailla, että yksityisten maanomistajien kanssa. Yksityisten maanomistajien kanssa tonttikohtainen hallintamuotojakauma sovitaan maankäyttösopimuksissa.

Vuoden 2016 Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmassa tavoitteena oli, että 45 prosenttia tuotannosta olisi vapaarahoitteista omistus- ja vuokra-asuntotuotantoa. Välimuotoon kuuluvien Hitas- ja asumisoikeusasuntojen sekä muiden välimuodon asuntojen osalta tavoite oli 30 prosenttia ja ARA-vuokra-asuntojen osalta 25 prosenttia tuotannosta. ARA-vuokrakannan osalta voidaan todeta, että jatkettaessa 25 prosentin tuotanto-osuudella on mahdollista pitää asuntokannan taso 20 prosentissa. Monet asuntoyhtiöt siirtävät vapautuvan ARA-asuntokannan vapaarahoitteiseksi heti rajoitusten vapautumisen myötä.

Välimuodon tuotannon määrätavoitteen saavuttamisessa on ollut eniten haasteita. Monet toimijat toteuttavat kohteet mielellään vapaarahoitteisina ja siten esimerkiksi ARA-rahoitteiset lyhyemmän sääntelyn piirissä olevat tukimuodot eivät ole saaneet merkittävää kannatusta Helsingissä. Välimuoto on pääosin koostunutkin hitas- ja asumisoikeusasunnoista. Vaikka toimijat eivät ole olleet erityisen kiinnostuneita välimuodon tuotannon rakentamisesta, on tärkeää pitää tämän muodon tavoitetaso riittävänä, jotta kohtuuhintaiseen asumiseen tähtäävää tuotantoa kehitettäisiin ja tuotettaisiin jatkossakin.

Hallinta- ja rahoitusmuodoittain tarkasteltuna Helsinkiin on rakentunut eniten vapaarahoitteista omistus- ja vuokra-asuntokantaa, jota valmistui vuosien 2016–2019 aikana tavoiteosuutta enemmän, yhteensä 57 prosenttia (kuva 25). Sääntelemättömiä omistusasuntoja tuotannosta oli 39 prosenttia. Vapaarahoitteisen vuokra- ja omistustuotannon osalta markkinat ohjaavat kohteiden käynnistymistä ja niiden kysynnän voi olettaa pysyvän korkeana tulevinakin vuosina.

Vuosina 2016–2019 vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja valmistui 700–1 000 kappaletta vuodessa ja niiden osuus asuntotuotannosta oli 18 prosenttia. ARA-vuokra-asuntojen tuotanto on ollut kasvussa viime vuodet ja niiden osuus tuotannosta oli samalla aikavälillä 20 prosenttia. Omistusasuntoja valmistui 2016–2018 noin 2 000 asunnon vuositahtia, kunnes niiden määrä nousi 2019 lähes 3 500:aan (kuva 26). Myös asumisoikeusasuntojen määrä tuotannossa on kasvanut ja 2019 niitä valmistui 625 kappaletta. Vuonna 2019 sääntelemätöntä omistus- ja vuokra-asuntotuotantoa valmistui 55 prosenttia, välimuodon hitas- ja hintakontrolloituja asuntoja 14 prosenttia ja asumisoikeusasuntoja lähes kymmenen prosenttia.

Kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa varmistetaan kaupungin omalla ARA-vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannolla. Kaupungin oman tuotannon merkitys on korostunut ARA-vuokra-asuntojen tuotannossa useiden suurten yleishyödyllisten toimijoiden luovuttua ARA-tuotannosta ja osasta ARA-asuntokantaa. Kaupungin oman tuotannon merkitys on erittäin suuri myös välimuodon asuntojen tuotannossa (asumisoikeus- ja Hitas-tuotanto).

Kaupungin oman tuotannon osuus on ollut pitkään 25 prosenttia kokonaistavoitteesta, mutta se on jäänyt alemmalle tasolle viimeisten tasonnostojen yhteydessä, pysyen 1 500 asunnon tasossa. Tästä tavoitteesta jäätiin hieman vuonna 2019 ja valmistuneet 1 314 kaupungin rakennuttamaa asuntoa muodostivat noin viidenneksen kaikesta asuntotuotannosta.

Erityisryhmien asumisessa suuntauksena on laitoshoivan purku ja asuminen esimerkiksi asuntoryhmissä tai ryhmäkodeissa. Helsinkiläisten kehitysvammaisten laitoshoiva päättyi vuoden 2018 loppupuolella, kun viimeiset laitoshoivan piirissä olleet asukkaat muuttivat sopiviksi katsottuihin asuntoihin, kuten kaupungin ryhmäkoteihin. Erityisryhmien erillisille asuntokohteille on aiemmin asetettu erillisiä tuotantotavoitteita, mutta nykyään ne pyritään integroimaan mahdollisimman paljon tavanomaisen asumisen yhteyteen, ja tuotantotavoitteet sisältyvät siten kokonaistavoitteeseen.

Nuorten ja erityisesti opiskelijoiden asumisen vaihtoehdot laajenivat asumistukijärjestelmään tehtyjen muutosten myötä. Valtaosin nuoret ikäluokat hyötyvät asuntotuotannon korkeasta tasosta yleisen asuntomarkkinatilanteen kireyden helpottaessa. Viime vuosina opiskelijoiden asuntotilanne on helpottunut siinä määrin, että esimerkiksi tilapäismajoitusta ei ole tarvittu yliopistojen aloittaessa lukukautensa syksyisin. Opiskelijoille ja nuorisolle suunnattuja ARA-vuokra-asuntoja on valmistunut 2010-luvulla keskimäärin noin 300 kappaletta vuodessa.

Sosiaali- ja terveysministeriö ja Suomen Kuntaliitto ovat antaneet iäkkäiden ihmisten palvelujen kehittämistä koskevia laatusuosituksia vuodesta 2001 alkaen. Vuonna 2017 annettu laatusuositus hyvän ikääntymisen turvaamiseksi ja palvelujen parantamiseksi 2017–2019 ottaa huomioon ohjaus- ja toimintaympäristössä meneillään olevat muutokset sekä hallitusohjelman ja julkisen talouden suunnitelman tavoitteet. Palvelurakennetavoitteiden mukaisesti asumisen ja palvelujen ratkaisuja suunniteltaessa noudatetaan normaaliuden periaatetta niin, että iäkkäiden asunnot ovat mahdollisimman usein tavanomaisessa asuntokannassa. Tämä edellyttää, että iäkkäiden ihmisten tarpeet otetaan huomioon asuntokannan korjaamisen edistämisessä ja asuinympäristöjen suunnittelussa ja ylläpidossa.

Asuntojen koon kehitys asuntotuotannossa

Helsingin asuntokanta on aina ollut melko pienasuntovaltaista. Helsinkiin on rakennettu koko 2000-luvun ajan eniten kaksioita ja kolmioita, mutta viimeisten muutaman vuoden aikana erityisesti vapaarahoitteisia pieniä vuokra-asuntoja on haluttu rakentaa paljon (kuva 27). Vuonna 2019 tämä näkyi erityisesti myönnetyissä rakennusluvissa, joissa yksiöiden osuus ylitti kaksioiden ja kolmioiden osuudet.

Helsinki on pyrkinyt huoneistotyyppijakaumatavoitteen avulla huolehtimaan riittävästä perheasuntojen, eli vähintään kaksi makuuhuonetta sisältävien asuntojen, määrästä uudistuotannossa. Markkinaehtoisessa tuotannossa perheasuntoja ei synny riittävästi ilman sääntelyä. Valmistuneiden perheasuntojen osuus on silti pienentynyt omistusasuntojen osalta vuoden 2014 jälkeen 60 prosentista 40 prosenttiin (kuva 28). Myös Hitas-asunnoissa perheasuntojen osuus on laskenut, vuonna 2019 niiden osuus jäi ensimmäistä kertaa 2010-luvulla alle 50 prosentin. Kaikkia hallinta- ja rahoitusmuotoja tarkastellen perheasuntojen osuus on viime vuosina ollut alle 40 prosenttia.

Helsingissä valmistuneiden kerrostaloasuntojen keskipinta-ala on laskenut 2010-luvulla ja vuonna 2019 se oli 54,6 neliömetriä. Kerrostalotuotannossa 1–2 huonetta käsittävien asuntojen keskipinta-alat ovat pysyneet lähes ennallaan tai pienentyneet vain hieman. Isompien perheasuntojen keskipinta-alat ovat pienentyneet merkittävästi. 3–4 huoneen kerrostaloasuntojen keskipinta-alat ovat laskeneet viidessä vuodessa lähes 10 neliömetriä. Viiden huoneen asunnoissa keskipinta-alat ovat pienentyneet jopa 20 neliömetriä. Helsingissä on kuitenkin säilynyt tarkoituksenmukainen huoneistotyyppijakauma.

Asuntojen keskipinta-alat vaihtelevat huoneistotyyppien lisäksi eri hallintaperusteiden mukaan (kuva 29). Asuntojen keskikoko valmistuneessa omistusasuntokannassa on suurempaa kuin vuokra-asuntokannassa. Vaikka omistusasuntojen keskipinta-ala on pienentynyt, on se edelleen lähes 70 neliömetriä. Asumisoikeusasunnoissa keskikoot ovat pysyneet lähes ennallaan. Vapaarahoitteisessa vuokra-asuntotuotannossa keskipinta-ala on laskenut 43 neliömetriin.